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Le ultime modifiche e interventi legislativi risalgono ai primi anni ’70 con la legge n.865 del 1971 che ha stabilito tra le altre cose la sua denominazione: da edilizia economica e popolare a edilizia residenziale pubblica.

Edilizia residenziale pubblica

Con questo termine si indica tutto il patrimonio immobiliare realizzato con il concorso finanziario dello Stato o di altri enti pubblici per la costruzione di abitazioni a costo contenuto per i cittadini meno abbienti. Dal punto di vista legale, l'edilizia pubblica è soltanto quella a totale carico dello Stato, realizzata dagli enti pubblici (regioni, provincie, comuni, Iacp), denominata edilizia sovvenzionata.

Edilizia residenziale pubblica – le leggi

I progetti vengono realizzati mediante l'intervento del Comitato per la programmazione economica (Cipe) e del Comitato per l'edilizia residenziale (Cer) che stabiliscono e decidono le risorse da destinare alle diverse regioni, degli Iacp quali enti istituzionalmente preposti al settore edilizio. Ci sono poi delle forme di collaborazione tra pubblico e privato tramite l'edilizia agevolata-convenzionata, e la corresponsione di contributi è destinata principalmente all'abbattimento dei tassi d'interesse dei mutui. Gli interventi possono essere realizzati da cooperative edilizie, da imprese di costruzioni, da enti e dai privati proprietari delle aree preventivamente espropriate e cedute in diritto di proprietà o concesse in diritto di superficie agli assegnatari.

Gli stabili devono avere luogo all’interno del piano denominato piano di zona o piano 167, che sta ad indicare il numero della legge che lo ha introdotto nel 1962 e, nei comuni che non ne siano dotati, nelle aree residenziali individuate nei programmi costruttivi specificamente previsti dall'art. 51 della L. 865/1971.

Edilizia residenziale pubblica – i soggetti

I principali soggetti attuatori degli interventi, sono gli Ater e le cooperative edilizie. Le Aziende territoriale sono enti pubblici non economici, preposti a soddisfare le esigenze di edilizia sociale per le classi meno agiate (R.D. 1165/1938). Gli Ater  hanno preso l’eredità di tutti gli enti che l’hanno preceduti come per esempio la Gescal, l’Ises, l’Incis e di altri sei enti. Le Ater sono costituiti in ciascun capoluogo di provincia, come per esempio l'Ater di Roma, Venezia o di Verona, hanno competenza nell'ambito delle assegnazioni di alloggi nei comuni ricompresi nella provincia medesima, indicendo i bandi di concorso in ordine alla localizzazione degli alloggi da assegnare ed ai requisiti degli eventuali assegnatari. Gli alloggi degli Ater costituiscono beni patrimoniali indisponibili.

Le cooperative edilizie consistono nell'associazione di più persone (almeno nove) che, in forma d'impresa, perseguono "la funzione sociale della cooperazione a carattere di mutualità e senza fini di speculazione privata" come sancito all'art. 45 Cost., allo scopo di soddisfare le esigenze abitative dei propri membri. Possono essere costituite quali società di fatto. Tradizionalmente la politica della casa in Italia ha cercato di assecondare le tendenze spontanee del mercato, agevolando l’accesso alla proprietà immobiliare privata piuttosto che aiutare le fasce più deboli della popolazione.

Dopo diversi decenni di espansione, questo tipo di edilizia ha avuto un brusco freno che ha impedito di trovare soluzioni al problema della casa. Il sistema, infatti, è stato a lungo disciplinato da una serie di norme statali (leggi di settore, delibere CIPE, provvedimenti ministeriali), finanziato dai flussi derivanti dalla Gescal, e incardinato, secondo una rigida separazione, su due distinti canali di intervento: edilizia sovvenzionata ed edilizia agevolata. Il risultato di tale politica è che l’attuale mercato residenziale pubblico nazionale appare caratterizzato da un’elevata diffusione della casa di proprietà, da una contenuta presenza di alloggi pubblici destinati alla popolazione a basso reddito e da un’offerta estremamente ridotta di abitazioni in locazione.

Si è passati da una politica di promozione di nuove costruzioni a quella di recupero dell’esistente, che versa in molti casi in condizioni di degrado assoluto. Passando dall’integrazione e sostituzione degli incentivi all’acquisto delle abitazioni con sostegni al mercato delle locazioni e avviare delle politiche volte alla promozione dei cosiddetti interventi integrati, in grado di mettere insieme risorse e competenze pubbliche e private e di agire simultaneamente sulle diverse dimensioni del disagio urbano (debolezza sul mercato del lavoro, fenomeni di devianza, degrado sociale e ambientale).

Edilizia residenziale pubblica – i ritardi del nostro paese in questo settore a confronto con il resto dell’Europa

E’ infatti evidente che le risposte ai problemi abitativi si devono sempre più integrare con gli obiettivi di riqualificazione urbana, con le nuove politiche di welfare, con le politiche di sostenibilità energetica e ambientale e con le stesse politiche economiche ed occupazionali. Questo però deve portare a un rapporto molto più stretto con le scelte urbanistiche, con i servizi sociali di territorio e con l’insieme dei servizi pubblici locali.

La legge n. 21 del febbraio 2001 (Misure per ridurre il disagio abitativo ed interventi per aumentare l’offerta di alloggi in locazione) la cui applicazione è rimasta priva però di risultati concreti sul piano dell’incremento dell’offerta di abitazioni: il programma “20.000 abitazioni in affitto” ha subito un taglio del 55% delle già esigue risorse originariamente previste; le risorse per il programma “alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000” sono state rese indisponibili; i fondi statali e le co-partecipazioni finanziarie di Regioni, Comuni e privati per il programma “Contratti di quartiere II” sono bloccati per l’impossibilità di sottoscrivere gli Accordi quadro con il Ministero; il Fondo nazionale di sostegno alla locazione (ex art. 11 della L. 431/98), a causa del susseguirsi dei tagli, non è più in grado di coprire neanche le fasce di “povertà incomprimibile” del fabbisogno espresso, perdendo ogni residua capacità di incidere sulla costruzione di un’organica politica abitativa (sostegno al reddito e incremento/diversificazione dell’offerta).

A fronte dell’infinita richiesta di alloggi, l’offerta è infinitamente più bassa e riesce a soddisfare solo una piccola percentuale di popolazione. C’è poi d’aggiungere la domanda da parte dei ceti sociali a reddito medio-basso che non hanno i requisiti per accedere all’offerta pubblica ed al tempo stesso non riescono a trovare risposte sul libero mercato dell’affitto, oppure vi riescono solo impegnando una parte molto rilevante del loro reddito. E’ questa la condizione che caratterizza molte famiglie monoreddito, nuclei familiari di anziani, giovani coppie o genitori soli con figlio a carico. Dare alloggi decenti e a prezzo accessibile ai cittadini rappresenta un problema soprattutto urbano.

L’Italia sconta il ritardo rispetto agli altri paesi europei dove la creazione di edifici sociali è andata di pari passo con la riqualificazione di intere aree urbane. In questo settore l’Italia si trova al di sotto della media europea: un ritardo dovuto anche alle scelte politiche che hanno privilegiato gli incentivi alla proprietà. L’80% dell’intero patrimonio abitativo italiano è di proprietà, contro il restante 20% in affitto. Uno scenario completamente diverso rispetto a quello della Scandinavia, ad esempio, dove soltanto una quota tra il 50 e il 60% è costituito da abitazioni di proprietà. Il numero dei possibili affittuari di edilizia sociale è cresciuto con l’aumento dei prezzi degli affitti nelle grandi città. Sarebbe opportuno favorire una migliore convivenza fra nuovi e vecchi inquilini è uno dei problemi principali a cui si sta cercando di fare fronte attraverso le figure dei mediatori culturali.

I Comuni possono seguire queste buone pratiche e trovare nuovi punti di coordinamento con gli enti di gestione, ma anche una nuova collaborazione tra ente pubblico ed enti privati di nuova generazione – fondazioni, come sta avvenendo a Milano, dove stanno provvedendo alla costruzione di alloggi sociali per studenti. Altro esempio è il Fondo Investimenti per l'Abitare gestito da Cdpi Sgr, società di gestione del risparmio di Cassa Depositi e Prestiti, ha presentato nei primi giorni di novembre il suo primo investimento: una quota pari 25 milioni nel fondo Parma social house, iniziativa del comune di Parma per l'edilizia sociale. Lo ha annunciato in una nota della Cdp, spiegando che Parma social house comprende un insieme di quasi 900 alloggi nell'area del comune da assegnare a famiglie a basso reddito.



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