Pratiche edilizie: manutenzione ordinaria e straordinaria

Procedure, interventi, permessi e costi

A seguito dell'emanazione del decreto SCIA2 (D.lgs. 380/2016), che modifica il Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001), le procedure da seguire per la realizzazione degli interventi edilizi sono cambiate.

Scomparse DIA e CIL le procedure principali restano:

Attività di edilizia libera (demolizione e costruzione tramezzi, interventi su impianti elettrici e di riscaldamento, facciate, porte, ecc.);
Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
Permesso di costruire;
Scia alternativa al permesso di costruire.

Vediamo insieme quali sono, dunque, gli interventi che si possono effettuare in Edilizia libera e gli interventi che richiedono CILA, SCIA, Permesso di costruire e quali sono le pratiche edilizie da svolgere, le procedure, i costi, i tempi, le detrazioni fiscali da applicare e le sanzioni in cui è possibile incorrere.

Manutenzione ordinaria: edilizia libera

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tali quando, senza alcun titolo abilitativo, pertanto senza nessun permesso, mirano a riparare, sostituire, rinnovare e integrare gli impianti tecnologici esistenti e le finiture degli edifici.

Nello specifico, tra gli interventi di manutenzione ordinaria, troviamo:

la tinteggiatura di pareti e soffitti interni ed esterni;
la demolizione e ricostruzione di pavimenti, tramezzi laddove ricollocati nella medesima posizione;
la creazione di controsoffitti in cartongesso;
la sostituzione di porte interne e di infissi esterni, lucernari;
la demolizione e sostituzione dei sanitari dell'ambiente bagno;
la sostituzione della caldaia, dell'impianto di riscaldamento e di condizionamento;
l'integrazione, riparazione e sostituzione degli impianti elettrici, idrici e del gas;
la riparazione o sostituzione delle canalizzazione fognarie che ne mantenga percorso e dimensioni delle tubature;
la sostituzione e la riparazione di camini e canne fumarie e l'evacuazione fumi;
l'installazione di tende da sole purché in linea con il regolamento condominiale;
l'installazione o sostituzione di citofoni, videocitofoni, impianti di sorveglianza e antenne, cornicioni, tegole, parapetti;
il montaggio di pannelli solari e impianti fotovoltaici (fuori dal centro storico);
l'eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la struttura dell'edificio e non richiedano la creazione di ascensore esterno;
il trattamento della corrosione dei ferri di armatura arrugginiti e ossidati;
l'installazione di ponteggi temporanei e removibili;
i lavori di pavimentazione e la finitura di spazi interni ed esterni comuni;
la creazione di aree ludiche o di ritrovo di pertinenza all'edificio;
le serre mobili stagionali per attività agricola (non in muratura);
i movimenti di terra, gli interventi su impianti idraulici agrari pertinenti e all'esercizio dell'attività agricola e pastorale.

Manutenzione straordinaria: come procedere

La manutenzione straordinaria mira ad interventi più importanti e irreversibili sulla struttura dell'edificio, pur tuttavia non deve modificarne la volumetria complessiva né la destinazione d'uso. Una abitazione non può diventare un locale ad uso negozio.

Pratiche CILA, pratiche SCIA e Permesso di Costruire

La CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è una comunicazione lavori di manutenzione straordinaria di tipo leggera e non richiede l'approvazione del Comune ove risiede l'immobile.

Chiunque sia titolare di un diritto reale sull'immobile, come il proprietario o l'usufruttuario, può presentare la CILA presso gli uffici preposti del Comune di pertinenza territoriale. Con il consenso del proprietario dell'immobile anche l'inquilino con regolare contratto di affitto esercitando un diritto personale può presentare la CILA.

Prima di procedere alla presentazione della CILA, un professionista abilitato, sia esso ingegnere, architetto o geometra, deve procedere alla compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza, dichiarando la regolarità delle opere che andrà a realizzare e presentando gli elaborati grafici (progetti, planimetrie, prospetti, ecc.). Pertanto la CILA può essere affidata, con delega di uno o più proprietari dell'immobile su cui verrà eseguito l'intervento, al tecnico professionista su indicato.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria soggetti a CILA troviamo sostanzialmente la ristrutturazione dell'appartamento:

la ridistribuzione degli ambienti con demolizione e costruzione di tramezzi e divisori non portanti;
la chiusura e lo spostamento di porte ed infissi;
il rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento e condizionamento e antintrusione;
la realizzazione di una piscina esterna;
l'installazione e la posa in opera di canna fumaria;
il rifacimento di impianto fognario privato;
i lavori di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere che non apportino modifiche alla volumetria degli edifici e la destinazione d'uso.

La SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, sostituisce la CILA per interventi di manutenzione straordinaria pesante, per tutte le opere di demolizione, restauro e ampliamento di un immobile.

Vediamo quali sono gli interventi che necessitano della SCIA:

gli interventi di manutenzione straordinaria riguardanti parti strutturali dell'edificio: la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, ecc.;
gli interventi di restauro e risanamento conservativo riguardanti la parti strutturali dell'edificio;
gli interventi di ristrutturazione edilizia comprese la demolizione e la ricostruzione di un edificio senza rispetto della sua precedente sagoma purché non ne vengano modificate le volumetrie e i prospetti originali;
gli ampliamenti fino al 20% dei volumi di pertinenza;
gli ampliamenti dei box auto di pertinenza.

Il Permesso di Costruire va richiesto per opere di ristrutturazione urbanistica pesante, nuove costruzioni, sopraelevazioni e ampliamenti e per tutte quelle opere che comportino modifiche di superficie, di volume, della sagoma, dei prospetti, di aumento di unità immobiliari nonché cambio di destinazione d'uso.

Mancata comunicazione di inizio lavori CILA o SCIA: sanzioni

La mancata comunicazione di inizio lavori comporta una sanzione pecuniaria di 1000 €, sanabile tramite CILA o SCIA in sanatoria o accertamento di conformità. Qualora, in corso di esecuzione dell'intervento, la comunicazione venisse effettuata spontaneamente tramite CILA o SCIA tardiva, tale sanzione sarebbe ridotta di due terzi (333€). In caso di aumenti di volume e superficie la sanzione dipende dall'abuso.

Perché ristrutturare? Ho diritto alle detrazioni fiscali?

In Italia ristrutturare casa conviene sempre, non solo dal punto di vista estetico o funzionale. Un immobile ristrutturato aumenta di valore dal 10% al 19% in caso di vendita e si può richiedere un affitto più alto del 20% rispetto alla media in caso di locazione a terzi.

In caso di manutenzione straordinaria nella proprietà immobiliare ad uso esclusivo (appartamento o villa unifamiliare) e di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio) si può richiedere la detrazione fiscale per ristrutturazioni edilizie pari al 50%. Ove previsto si può richiedere la detrazione fiscale per il risparmio energetico, il bonus mobili e il bonus verde.

Pratiche edilizie: tempi, durata e costi

Quando vogliamo ristrutturare un immobile dobbiamo considerare i tempi di inizio lavori, quanto dureranno e, soprattutto, quanto ci costeranno.

Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, come abbiamo visto, non c'è bisogno di presentare alcuna domanda al comune di residenza, i lavori possono partire subito. Il consiglio è di affidarsi ad un tecnico abilitato, architetto o ingegnere, per evitare errori e risparmiare tempo e denaro. Il professionista valuta al meglio i desideri e le esigenze del committente, segue il cantiere e ottimizza le soluzioni nel rispetto delle normative edilizie. In caso di manutenzione straordinaria i tempi per poter intervenire dipendono dal Comune di appartenenza, bisogna richiedere una visura degli atti abilitativi (concessioni edilizie, CILA, SCIA, Permessi di costruire, ecc.) e confrontarli con lo stato effettivo dell'immobile onde evitare eventuali difformità. In alcuni casi vanno presentati il certificato di abilità e l'aggiornamento catastale.

I costi per la ristrutturazione dipendono dalle seguenti voci di spesa:

il costo dell'impresa, pari al 40% del costo totale della ristrutturazione;
il costo per l'acquisto dei materiali e delle forniture, pari al 50%;
la parcella del professionista, pari al 10%;
i diritti di istruttoria per la CILA e per la SCIA;
il costo di eventuali allacci utenze.

Una volta scelta l'impresa edile a cui affidare la ristrutturazione quest'ultima deve stilare il preventivo sulla base di un progetto ed un computo metrico redatto dal professionista secondo le esigenze del committente. Il costo dell'impresa può variare tra i 250 €/mq ai 500 €/mq in base agli interventi da effettuare, le scelte tecniche e qualitative, l'accessibilità all'immobile e dove è situato.

Il costo dei materiali e delle forniture è molto variabile ed è di solito escluso dal preventivo dell'impresa.

La parcella del professionista copre lo studio preliminare per la fattibilità tecnica dell'intervento e i relativi costi, il progetto esecutivo con l'indicazione degli interventi, la preparazione dei documenti alla stesura contrattuale, la presentazione delle pratiche amministrative al Comune e al Catasto, l'assistenza nella scelta dei materiali, delle forniture e dell'arredo e direzione e coordinamento dei lavori con l'impresa edile, la chiusura degli stessi e la consegna della documentazione.