In Italia, per poter costruire una casa, un locale o semplicemente tirare su un muro, bisogna chiedere il permesso all’ente locale competente, ossia al Comune. Se prevedi di svolgere un lavoro di espansione, ristrutturazione o costruzione di una casa è necessario verificare se questo tipo di intervento è soggetto alla presentazione di un permesso a costruire. Generalmente viene richiesto in caso di opere edilizie importanti, in particolare di superfici che superano i 40 m². Ma quale sono le regole da seguire e come ottenerle?
Cos'è il permesso a costruire?
Per garantire che un progetto di costruzione sia conforme alle regole di pianificazione e alle norme urbanistiche in vigore, sono necessarie due autorizzazioni: il permesso a costruire e la segnalazione certificata di inizio attività.
Il permesso a costruire è un titolo abilitativo, disciplinato dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001 e relative modifiche e aggiornamenti), che consente all'amministrazione del Comune di riferimento di verificare che un progetto di lavoro sia conforme alle norme urbanistiche in vigore.
Di solito è richiesto per la realizzazione di interventi di medie e grandi dimensioni, di trasformazione urbanistica ed edilizia, per le nuove costruzioni, gli ampliamenti o gli interventi rilevanti di ristrutturazione. Ad esempio, per la costruzione di una nuova casa sarà necessario un permesso a costruire, ma anche per grandi lavori di ampliamento, per l'installazione di una casetta da giardino, per un posto auto coperto o garage di oltre 20 metri quadri.
Vincoli e regolamentazioni
Le regole di pianificazione variano di regione in regione e secondo il tipo di intervento. Ciascuna regione ha la facoltà di stabilire con propria legge i mutamenti dell'uso di immobili o di loro parti tenendo conto dell'incidenza dell'attività sul territorio e sul carico urbanistico, soprattutto se si stanno pianificando lavori di costruzione in un'area classificata, in materiali specifici o in terreni non costruibili.
Vediamo per quali tipi di opere è necessario il permesso:
- permesso di costruire in un'area classificata come monumento storico e area protetta;
- permesso di costruire una casa in legno;
- permesso di costruzione per lavori su un edificio in una zona non costruibile;
- permesso di costruzione su un edificio agricolo;
- interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione edilizia che comportano modifiche della volumetria complessiva di un edificio, mutamenti della destinazione d'uso, nonché interventi che comportano modificazioni della sagoma di immobile sottoposto a vincoli.
Oltre ai lavori di costruzione vera e propria, può essere necessario un permesso di costruzione per lavori di sviluppo pesanti che superano una certa area, quali:
- terrazze;
- verande o pergolati;
- mezzanini;
- piscine.
Quando non serve il permesso
Il permesso di costruire non è sempre obbligatorio, in particolare in caso di un ampliamento di superficie superiore a 5 m² ma inferiore a 20 m² o 40 m², basta una segnalazione certificata di inizio attività.
Anche per cambiamenti nell'aspetto esteriore di un'abitazione, quali la creazione o modifica di aperture esterne come l'installazione di finestre per tetti o per la disposizione dello spazio soffitta se l'area creata è superiore a 10 m² di superficie non occorre il permesso.
Molte estensioni o costruzioni non richiedono un'applicazione del permesso a costruire. Alcune costruzioni esterne e interne che non modificano la destinazione dell'abitazione ne sono esenti e nella maggior parte dei casi, basta una dichiarazione preliminare con il Comune di appartenenza. La condizione principale è che l'intera costruzione, compresa l'espansione, non superi i 150 m² .
I lavori svolti all'interno di un edificio sono esenti da permesso, purché non comportino evidenti modifiche dell'abitazione, non cambino la destinazione, l'aspetto generale e i volumi. Tuttavia, la creazione di ulteriori livelli interni è soggetta al deposito di un permesso di costruzione.
Lo stesso dicasi per lavori esterni come la ristrutturazione, l'installazione di nuove finestre, il cambio di un cancello, la riparazione di un terrazzo per i quali non va richiesto alcun permesso.
Come richiedere un permesso a costruire
Il permesso a costruire può essere richiesto attraverso un'apposita istanza da presentare, anche online, all'ufficio protocollo del Comune di riferimento o recandosi presso il Front Office dello Sportello Unico dell'Edilizia.
A questa richiesta vanno allegati un'attestazione concernente il titolo di legittimazione, gli elaborati progettuali necessari, gli eventuali documenti previsti per lo specifico intervento e una dichiarazione con la quale il progettista abilitato, architetto o geometra, assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti, alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all'efficienza energetica).
Il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per richiedere un permesso, una volta legittimato a procedere, deve rispettare i termini di inizio e di ultimazione dei lavori indicati nel permesso stesso. In ogni caso il termine di inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo, mentre quello entro il quale vanno completati non può essere superiore a tre anni dall'inizio.
Se non si rispetta l'obbligo di presentazione del permesso a costruire, che si tratti di una nuova costruzione o di una ristrutturazione, si incorre in sanzioni allo stesso tempo penali e amministrative.
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